Угоди щодо нерухомого майна, власником або співвласником якого є неповнолітня особа, в Україні укладаються за спеціальною правовою процедурою. Якщо продавець або покупець проігнорує обов'язкові вимоги — передусім залучення органів опіки та піклування й нотаріальне посвідчення — нотаріус відмовить в укладенні угоди. Більше того, вже укладену угоду без дотримання цих вимог можуть скасувати в судовому порядку.
Ідеться про ситуації, коли дитина є не просто зареєстрованою в помешканні, а саме власником або співвласником квартири, будинку чи іншого нерухомого майна. У таких випадках закон розглядає дитину як повноцінного учасника майнових відносин, а отже, будь-яке розпорядження її часткою потребує додаткових гарантій захисту. Саме тому простий договір купівлі-продажу тут не працює: потрібен дозвіл органу опіки та піклування, а сам правочин має бути нотаріально посвідчений.
Головна мета цих вимог — не ускладнити життя продавцям, а захистити майнові права дитини. Держава виходить з того, що неповнолітній не може самостійно оцінити наслідки продажу своєї частки, тому рішення про відчуження мають ухвалюватися під контролем компетентних органів. Орган опіки та піклування перевіряє, чи не порушить угода інтересів дитини, і лише після цього надає відповідний дозвіл.
На практиці найпоширеніша причина відмови — саме відсутність такого дозволу. Нотаріус не має права посвідчувати договір, якщо бачить, що серед власників є неповнолітній, а дозвіл не надано. Це стосується не лише продажу, а й інших форм відчуження: дарування, обміну, виділення частки. Навіть якщо батьки вважають, що діють в інтересах дитини, без офіційного рішення органу опіки правочин залишається вразливим.
Другий обов'язковий елемент — нотаріальне посвідчення. Угоди щодо нерухомості за участю неповнолітніх підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню, і недотримання цієї форми тягне за собою нікчемність або оспорюваність договору. Це означає, що навіть після фактичної передачі грошей і підписання паперів покупець може зіткнутися з тим, що право власності не буде належно зареєстроване, а угоду згодом визнають недійсною.
Для покупця це створює серйозні ризики. Якщо згодом з'ясується, що дозвіл органу опіки не отримано або нотаріальне посвідчення відсутнє, договір можуть скасувати, а кошти доведеться повертати через суд. Тому юристи радять перед підписанням будь-яких документів перевіряти не лише технічний стан об'єкта та відсутність боргів, а й повний склад власників, зокрема наявність серед них неповнолітніх осіб.
Продавцям, у свою чергу, варто заздалегідь звертатися до органу опіки та піклування, готувати пакет документів і лише після отримання дозволу йти до нотаріуса. Спроба «спростити» процедуру або обійти її часто закінчується тим, що угоду визнають недійсною, а сторони втрачають час і гроші на судові спори. Дотримання встановленого порядку — єдиний спосіб зробити правочин безпечним і для дитини, і для покупця.
10
